Без витрин и кофеен: почему «уродливые» помещения принесут вам 20% годовых, пока стрит-ритейл уходит в минус

Экономика «Последней мили»

Дарксторы (магазины-склады) и хабы «последней мили» стали ключевыми бенефициарами изменения потребительского поведения. В отличие от ритейла, ориентированного на пешеходный трафик, логистическому оператору или ПВЗ не нужен дизайн. Им нужен функционал. Поддержка при освобождении помещения старыми арендаторами (например, закрывшимися шоурумами) и быстрый рефит под нужды доставки позволяют инвестору выйти на CAP-rate в 15–20% против стандартных 8–10% для офисов.

Операторы экспресс-доставки готовы переплачивать за аренду помещений во втором эшелоне (дворы, цоколи), если объект соответствует их логистической цепочке. Главный драйвер здесь — экономия времени курьера, а не радость прохожего.

Техзадание — бог доходности: 3 критических параметра

В 2026–2027 годах выбор объекта основывается не на локации («3 минуты от метро»), а на техническом паспорте. Если вы покупаете бетон, проверьте три показателя:

• Электрическая мощность: Для даркстора с холодильными камерами требуется от 40 до 60 кВт на 100 кв. м. Большинство застройщиков выделяют на коммерцию всего 15–20 кВт.
• Зоны погрузки и дебаркадеры: Отсутствие возможности подъезда 5-тонного грузовика или перекрытие путей разгрузки шлагбаумом ЖК обесценивает объект для e-com.

Часто задаваемые вопросы

Почему инвестиции в классический стрит-ритейл стали рискованными?

Инвестиции в стрит-ритейл стали рискованными из-за высокой кадастровой стоимости и эксплуатационных расходов, которые могут съедать до 30% валового дохода.

Что такое дарксторы и почему они важны?

Дарксторы — это магазины-склады, которые стали ключевыми игроками на рынке из-за изменения потребительского поведения, так как они обеспечивают быструю доставку товаров.

На что стоит обращать внимание при выборе коммерческой недвижимости для e-commerce?

При выборе коммерческой недвижимости для e-commerce важно учитывать электрическую мощность, зоны погрузки и возможность подъезда для грузового транспорта.

Похожие записи:

1. Банк ДОМ.РФ развивает МСБ через акселератор
2. Инвестор-невидимка: как зарабатывать 18% годовых на «неликвидных» помещениях, которые все обходят стороной
3. Анти-фасад: Как «некрасивая» коммерция во дворах в 2026 году приносит на 5% годовых больше, чем панорамные витрины
4. Без витрин и вывесок: как выжать 15% доходности из «неудобных» метров, которые все считают неликвидом